Louer son logement vide ou meublé ?

Durée du bail

La location d’un bien à titre de résidence principale est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans les deux cas. Cependant, pour un meublé, le bail peut avoir une durée minimale d’un an voire 9 mois pour un étudiant contre 3 ans pour un bien loué vide. La conséquence directe de cette différence de durée est la possibilité de récupérer son logement plus rapidement dans le cas d’une location meublée.

En effet, tous les ans, trois mois avant l’expiration du bail ou de son renouvellement, il sera possible d’adresser un congé pour vente ou pour reprise à son locataire afin de récupérer son bien à l’expiration du bail.

Les raisons valables pour récupérer son logement sont réglementées et elles sont les mêmes dans les deux cas. A savoir, une reprise pour vendre libre avec en plus dans le cas d’un logement vide, un droit de préemption pour le locataire en place. Il est aussi possible de récupérer le logement pour y loger un ascendant ou descendant. Dans le cas d’un bien loué vide, il faudra envoyer un congé pour vente ou reprise 6 mois avant la fin du bail, ce qui ne sera possible que tous les 3 ans. Pour un meublé le congé pour reprise devra être délivré au moins trois mois avant la fin du bail, ce qui sera possible tous les ans.

Fiscalité

Une autre différence majeure tient au régime fiscal. Dans le cas d’une location vide, les revenus issus de la location entreront dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus d’un meublé sont eux des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Location vide de meubles : revenus fonciers.

Micro foncier ou réel ?

• Le régime micro foncier : Si les revenus bruts tirés de la location pour l’ensemble du foyer fiscal ne dépassent pas 15.000€ pour l’année. Vous pouvez opter pour ce régime qui vous permettra de pratiquer un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers encaissés. Aucune autre charge ne pourra être déduite.
• Le régime réel : Pour les revenus supérieurs à 15.000€ par an, par choix du contribuable ou si vous bénéficiez d’un régime de déduction particulier. Dans ce cas vous pourrez déduire de vos revenus locatifs les charges de l’année telle les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les primes d’assurance PNO ou Garantie Loyers Impayés.

Dans le cas d’un déficit, vous pourrez imputer votre déficit dans la limite de 10.700€ sur votre revenu global de l’année et sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Location meublée : bénéfices Industriels et Commerciaux.

Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), si vos revenus provenant de vos locations meublées ne dépassent pas 23.000€ par an ou si ces revenus ne sont pas supérieurs à vos autres revenus.

Micro BIC ou Réel ?

• Le régime micro BIC vous est applicable si vos recettes de l’année ne dépassent pas 70.000€. Vous bénéficierez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes mais vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles.
• Si vous préférez passer au réel ou si vos recettes sont supérieures à 70.000€, vous pourrez déduire toutes vos charges réelles et même l’amortissement de votre bien.

Les éventuels déficits seront imputables durant 10 ans sur vos futurs revenus de Loueurs en Meublés Non Professionnels.

Vous serez également assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si vos recettes sont supérieures à 5.000€ par an et à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) si vos recettes sont supérieures à 152.500€.

Montant du loyer

Les locations meublées se louent, naturellement, généralement plus cher que les locations vides. De l’ordre de 10% selon les lieux ; mais il faudra équiper le logement et veiller à renouveler les meubles. De plus les locataires ont tendance à rester moins longtemps dans les meublés, ce qui peut avoir une incidence sur la vacance.

Enfin, le Dépôt de garantie versé par le locataire se limitera à un mois de loyer pour un logement vide contre deux mois pour un meublé.