Les règles de fixation et d’augmentation des loyers

Ces règles ne concernent que les locations à titre de résidence principale louées vides ou meublées et régies par la loi du 6 juillet 2016. En conséquence, elles ne s’appliquent pas aux locations saisonnières, de parking, de commerces ou autres.

L’encadrement des loyers vise à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans les zones géographiques dites zones tendues. De plus, la ville de Paris s’est dotée d’un dispositif expérimental plafonnant les loyers, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

En zone tendue :

Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l’encadrement des loyers pour les logements vides ou meublés utilisés comme résidence principale.

Ce plafonnement s’applique lors de la remise en location du logement dans le cas d’un nouveau locataire et lors du renouvellement du bail à un même locataire.

Toutefois, si le bien n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois, vous êtes libre de fixer le loyer que vous désirez. Dans le cas d’une première mise en location, vous êtes aussi libre de fixer le loyer comme il vous convient.

Le plafonnement concernant les nouveaux locataires remplaçant un locataire ayant quitté depuis moins de 18 mois le logement, ou le renouvellement du bail au locataire en place, ne vous permettra d’augmenter le loyer que dans la limite de l’évolution de l’indice I.R.L. (Indice de Révision des Loyers publiés par l’Insee chaque trimestre).

A ce stade, tout n’est pas perdu. Le législateur a prévu deux cas où vous pourrez quand même procéder à une augmentation supérieure à l’augmentation de l’indice IRL.

1. Si le logement a fait l’objet de certains travaux depuis le départ de l’ancien locataire. Il s’agit de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence dans les parties communes ou privatives.
   • Si le coût des travaux est supérieur à la moitié de la dernière année de loyer, alors vous pourrez augmenter le loyer au maximum de 15% du coût des travaux.
   • Si le coût des travaux est supérieur à une année de loyer et que les travaux ont moins de 6 mois, alors vous pourrez réévaluer librement le loyer.
2. Si l’ancien loyer est manifestement sous-évalué. Vous pouvez augmenter le loyer au maximum de la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et pour des logements similaires.

Pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er janvier 2020, il faut que le logement affiche une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kwh par M2 par an. Cette information est disponible sur le Diagnostic de Performance Énergétique du bien à louer. Si ce critère n’est pas rempli, il ne peut y avoir d’augmentation.

A Paris :

A Paris, les loyers font l’objet d’un plafonnement par un loyer de référence. Pour tenir compte des particularités de chaque bien, ce loyer peut être minoré ou majoré en fonction des caractéristiques de localisation ou de confort, justifié par comparaison des logements de même catégorie. Pour consulter les loyers de référence à Paris, il suffit de consulter les données de l’observatoire des loyers sur http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Pour le renouvellement du bail, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut demander une augmentation dans la limite du loyer minoré. Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré hors complément de loyer, le locataire peut demander qu’il soit diminué à hauteur du loyer de référence majoré.